Con l’avvicinarsi della scadenza del 16 giugno, milioni di contribuenti sono chiamati a calcolare l’acconto IMU 2026. Il conteggio parte dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata e moltiplicata per specifici coefficienti catastali, per poi applicare l’aliquota stabilita dal Comune.
Chi deve pagare l’IMU 2026
L’IMU è dovuta dai proprietari di immobili e da chi possiede un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. L’imposta interessa:
- seconde case;
- negozi, uffici, capannoni e alberghi;
- aree edificabili;
- alcuni terreni agricoli;
- immobili in leasing;
- concessioni su aree demaniali.
L’abitazione principale resta esente, salvo gli immobili di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per i quali l’imposta continua a essere dovuta.
La formula per calcolare l’IMU
Il calcolo dell’IMU si sviluppa in tre passaggi:
- rivalutazione del 5% della rendita catastale;
- moltiplicazione per il coefficiente catastale;
- applicazione dell’aliquota IMU deliberata dal Comune.
La formula è quindi:
(rendita catastale + 5%) × coefficiente catastale × aliquota IMU
La rendita catastale può essere recuperata tramite visura catastale o atto di acquisto.
Coefficienti catastali IMU 2026
I coefficienti variano in base alla categoria catastale dell’immobile:
- 160 per abitazioni del gruppo A (esclusa A/10) e pertinenze C/2, C/6 e C/7;
- 140 per immobili del gruppo B e categorie C/3, C/4 e C/5;
- 80 per uffici A/10 e istituti di credito D/5;
- 65 per immobili produttivi del gruppo D, esclusa D/5;
- 55 per negozi C/1.
Per i fabbricati del gruppo D senza rendita catastale, il valore imponibile viene determinato utilizzando coefficienti aggiornati annualmente dal Ministero dell’Economia.
Esempio pratico di calcolo IMU
Prendendo come esempio un’abitazione con rendita catastale di 900 euro e aliquota al 10,6 per mille:
- rivalutazione del 5%: 900 × 1,05 = 945 euro;
- applicazione coefficiente 160: 945 × 160 = 151.200 euro;
- applicazione aliquota: 151.200 × 10,6 ÷ 1000 = 1.602,72 euro.
L’imposta annua dovuta è quindi pari a 1.602,72 euro.
L’importo deve poi essere proporzionato:
- ai mesi di possesso;
- alla quota di proprietà.
Chi possiede il 50% dell’immobile o lo detiene solo per parte dell’anno pagherà soltanto la quota corrispondente.
IMU sulla seconda casa
Per le seconde case il meccanismo di calcolo resta identico, ma si applicano generalmente aliquote più elevate rispetto all’abitazione principale di lusso.
Un appartamento con rendita catastale di circa 700 euro e aliquota al 10,6 per mille può comportare un’IMU annua intorno ai 1.250 euro, da dividere tra acconto di giugno e saldo di dicembre.
Riduzioni e agevolazioni
La normativa prevede diverse riduzioni della base imponibile:
- sconto del 50% per immobili storici o artistici;
- riduzione del 50% per fabbricati inagibili o inabitabili non utilizzati;
- riduzione del 50% per immobili concessi in comodato a figli o genitori, se il contratto è registrato e il proprietario possiede determinati requisiti;
- riduzione al 75% dell’imposta per immobili locati a canone concordato.
Variazione della rendita catastale
In caso di ristrutturazione o modifica catastale durante l’anno, il calcolo IMU cambia in base alle diverse fasi:
- vecchia rendita per il periodo precedente ai lavori;
- valore dell’area edificabile durante gli interventi;
- nuova rendita dopo il nuovo accatastamento.
Se la rendita viene invece modificata dal Comune, il nuovo valore si applica dall’anno successivo alla notifica.
Aliquote IMU 2026 e novità del prospetto MEF
L’aliquota base IMU è fissata all’8,6 per mille, ma i Comuni possono aumentarla fino al 10,6 per mille. Nei Comuni che applicano ancora la maggiorazione ex TASI, il prelievo può arrivare fino all’11,4 per mille per alcune categorie di immobili.
Dal 2026 entra inoltre a regime il nuovo prospetto standardizzato delle aliquote introdotto dal decreto MEF del 6 novembre 2025. I Comuni dovranno utilizzare uno schema uniforme per pubblicare le aliquote, con l’obiettivo di semplificare il sistema.
Per l’acconto del 16 giugno 2026 continuano comunque a valere le aliquote del 2025.
Le novità 2026 sugli immobili sfitti e inagibili
La Legge di Bilancio 2026 amplia le possibilità di sconto affidate ai Comuni:
- riduzione fino al 50% dell’IMU per immobili sfitti o inutilizzati;
- esenzione totale per fabbricati dichiarati inagibili a causa di calamità naturali.
L’applicazione concreta dipende però dalle delibere comunali.
Quando non si paga l’IMU
Restano esenti:
- abitazione principale non di lusso;
- una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7;
- alloggi sociali;
- immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa;
- casa familiare assegnata al genitore affidatario;
- unico immobile non locato appartenente a forze armate, polizia, vigili del fuoco e carriera prefettizia;
- terreni agricoli di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali;
- immobili di enti non commerciali destinati ad attività assistenziali, sanitarie, culturali, sportive o religiose;
- immobili occupati abusivamente, previa denuncia.
Scadenze IMU 2026
L’IMU si versa in due rate:
- acconto entro il 16 giugno 2026;
- saldo entro il 16 dicembre 2026.
L’acconto viene calcolato utilizzando aliquote e detrazioni dell’anno precedente, mentre il saldo tiene conto delle aliquote definitive pubblicate dal Comune.
È comunque possibile pagare l’intera imposta in un’unica soluzione entro giugno.
Come si paga
Il versamento può essere effettuato tramite:
- modello F24;
- bollettino postale;
- sistema PagoPA.
Occorre indicare:
- codice del Comune;
- anno di riferimento;
- tipologia di rata.
Molti Comuni rendono disponibile anche l’IMU precompilata tramite app IO o servizi online dedicati.
Chi paga oltre la scadenza può ricorrere al ravvedimento operoso, versando imposta, interessi e sanzioni ridotte.
Se hai bisogno di ulteriori informazioni Contattaci ai nostri recapiti telefonici o vieni nei nostri uffici di Milano e Battipaglia per una consulenza gratuita.
