La Legge di Bilancio 2026 innalza da 52.500 a 91.500 euro il valore dell’abitazione principale escluso dal calcolo ISEE. Nei capoluoghi delle città metropolitane il limite arriva a 120.000 euro, con ulteriori maggiorazioni per le famiglie con figli. Ecco cosa cambia e quali agevolazioni possono diventare più accessibili.
Possedere una casa non deve necessariamente significare avere un reddito elevato. Eppure, fino a oggi, molte famiglie con stipendi modesti o pensioni contenute si sono trovate penalizzate nel calcolo dell’ISEE proprio a causa del valore dell’abitazione in cui vivono.
Con la Legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199) arrivano importanti novità. La riforma interviene sulla franchigia relativa alla prima casa, aumentando significativamente la quota di valore dell’abitazione principale che può essere esclusa dal patrimonio immobiliare rilevante ai fini ISEE.
In particolare, il limite passa da 52.500 a 91.500 euro, mentre per chi risiede nei capoluoghi delle città metropolitane sale ulteriormente a 120.000 euro.
L’obiettivo è ridurre il peso della prima casa nel calcolo dell’indicatore economico, evitando che il possesso dell’abitazione di residenza penalizzi le famiglie nell’accesso a determinate prestazioni sociali e agevolazioni.
ISEE 2026: come cambia la franchigia sulla prima casa
La principale novità introdotta dalla Manovra 2026 riguarda l’aumento della franchigia applicata al valore dell’abitazione principale.
Fino al 2025, il sistema prevedeva un’esclusione dal patrimonio immobiliare fino a 52.500 euro. Per la parte di valore eccedente questa soglia, veniva considerata ai fini ISEE una quota pari ai due terzi, secondo le regole previste dal D.P.C.M. 5 dicembre 2013, n. 159.
Dal 2026 il limite viene innalzato a 91.500 euro, con una maggiorazione specifica per chi vive nei capoluoghi delle città metropolitane.
È importante ricordare che il valore dell’immobile non viene determinato sulla base del prezzo di mercato, ma utilizzando il valore catastale ai fini IMU, al netto dell’eventuale capitale residuo del mutuo.
Di conseguenza, per molte famiglie che possiedono un’abitazione di valore ordinario e hanno ancora un finanziamento in corso, la prima casa potrebbe risultare completamente esclusa dal patrimonio immobiliare rilevante.
Franchigia fino a 120.000 euro nelle grandi città
La nuova disciplina tiene conto anche delle differenze territoriali e del maggiore valore degli immobili nelle principali aree urbane.
La franchigia non sarà infatti uguale per tutti:
- 91.500 euro per la generalità dei nuclei familiari;
- 120.000 euro per chi risiede nei comuni capoluogo delle 14 città metropolitane.
Rientrano in questa seconda categoria, tra gli altri, Milano, Roma, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Palermo, Bari e gli altri capoluoghi delle città metropolitane.
La differenza rispetto alla soglia ordinaria è quindi di 28.500 euro, con un vantaggio potenzialmente significativo per le famiglie che vivono nelle grandi città, dove i valori catastali degli immobili possono essere più elevati.
Più vantaggi per le famiglie con figli
La Manovra 2026 introduce ulteriori agevolazioni per i nuclei familiari con figli conviventi.
In particolare, la franchigia sulla prima casa aumenta di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo.
A questa misura si aggiungono le modifiche alla scala di equivalenza, il parametro utilizzato per rapportare il patrimonio e il reddito del nucleo familiare al numero dei suoi componenti.
Le maggiorazioni previste per le famiglie con almeno due figli contribuiscono a ridurre ulteriormente l’indicatore economico, rendendo più favorevole il calcolo dell’ISEE per i nuclei familiari numerosi.
Il risultato può essere particolarmente importante per le famiglie che, con il precedente sistema, superavano di poco le soglie economiche previste per accedere a determinate prestazioni.
Quali bonus si possono ottenere con il nuovo ISEE?
Attenzione, però: l’aumento della franchigia sulla prima casa non si applica indistintamente a tutte le prestazioni calcolate sulla base dell’ISEE.
La nuova disciplina riguarda l’indicatore utilizzato per alcune specifiche prestazioni familiari e di inclusione sociale.
Tra le principali agevolazioni interessate rientrano:
- Assegno unico universale: un ISEE più basso può consentire di ottenere un importo mensile più elevato;
- Assegno di inclusione (ADI): il nuovo calcolo può favorire l’accesso alla misura per i nuclei che rispettano gli altri requisiti;
- Supporto per la formazione e il lavoro (SFL): possono cambiare le condizioni economiche per accedere alla prestazione;
- Bonus asilo nido: il valore dell’ISEE può incidere sull’importo del contributo riconosciuto;
- Bonus nuovi nati: il nuovo indicatore può permettere a ulteriori famiglie di rientrare nei requisiti economici.
Per altre prestazioni, come le agevolazioni universitarie, le mense scolastiche e le tariffe dei servizi comunali, continuano invece ad applicarsi le regole dell’ISEE ordinario, con la franchigia generale sulla prima casa fissata a 52.500 euro.
È quindi fondamentale distinguere tra le diverse tipologie di indicatore: un ISEE più favorevole per alcune prestazioni non comporta automaticamente un vantaggio per tutte le altre agevolazioni.
Quanto si può risparmiare con il nuovo calcolo?
L’impatto economico della riforma varia in base alla composizione del nucleo familiare, al valore catastale dell’abitazione, all’eventuale mutuo residuo e alla situazione reddituale e patrimoniale complessiva.
Secondo le stime riportate nella documentazione della Manovra, l’effetto medio sull’Assegno unico dovrebbe tradursi in circa 10 euro in più al mese per famiglia.
Il beneficio, tuttavia, non si limita all’aumento degli importi delle prestazioni già percepite.
In alcuni casi, infatti, la riduzione dell’ISEE potrebbe consentire di rientrare nelle soglie economiche necessarie per ottenere bonus e agevolazioni che, con il precedente sistema, venivano negati anche per il superamento di pochi euro.
Per finanziare gli interventi, la Legge di Bilancio ha previsto risorse aggiuntive stimate in circa 465 milioni di euro per il 2026.
ISEE 2026, aumentano anche i controlli: attenzione a residenze e patrimonio
Accanto alle nuove agevolazioni, la Manovra introduce anche strumenti di controllo più incisivi per contrastare le dichiarazioni non corrette e le situazioni create artificialmente per ottenere un indicatore economico più basso.
L’INPS potrà utilizzare in maniera più diretta le informazioni provenienti dal Pubblico Registro Automobilistico (PRA), gestito dall’ACI, e dall’Anagrafe nazionale della popolazione residente (ANPR).
L’obiettivo è individuare eventuali incongruenze nelle dichiarazioni, verificando ad esempio i cambi di residenza e le situazioni in cui la composizione del nucleo familiare viene modificata soltanto formalmente per ottenere maggiori agevolazioni.
Sono previste inoltre novità per il patrimonio mobiliare. Un apposito decreto ministeriale dovrà definire i criteri per includere nella dichiarazione ISEE anche ulteriori attività e disponibilità finanziarie, tra cui:
- somme detenute in valuta estera;
- criptovalute, compresi Bitcoin e altre monete digitali;
- trasferimenti di denaro verso l’estero, anche attraverso servizi di money transfer o operazioni in contanti.
L’obiettivo è rendere più completo il quadro patrimoniale delle famiglie, riducendo la possibilità di escludere dalla dichiarazione risorse economiche effettivamente disponibili.
ISEE 2026: cosa devono fare le famiglie?
Le nuove regole possono rappresentare un’opportunità concreta per molti proprietari di abitazione, soprattutto per chi vive nelle grandi città o ha figli a carico.
Chi ha già presentato la DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica) dovrà verificare le modalità di applicazione delle nuove disposizioni e l’eventuale necessità di aggiornare il proprio indicatore per beneficiare dei nuovi criteri di calcolo.
È importante ricordare che l’aumento della franchigia non significa che tutte le famiglie proprietarie di una casa avranno automaticamente diritto a bonus più elevati. Il risultato dipende sempre dalla situazione economica complessiva e dai requisiti specifici previsti per ciascuna prestazione.
La novità più importante, però, è chiara: dal 2026 il possesso della casa in cui si vive peserà meno nel calcolo dell’ISEE per determinate prestazioni sociali. Una modifica che potrebbe permettere a molte famiglie di recuperare agevolazioni e contributi persi in passato proprio per il valore dell’abitazione principale.
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