La cedolare secca 2026 è il regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di immobili abitativi di tassare i redditi da locazione con un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Anche nel 2026 resta una delle principali alternative alla tassazione ordinaria, ma il suo utilizzo deve essere valutato alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio, soprattutto in tema di affitti brevi e presunzione di attività imprenditoriale.
In questa guida aggiornata analizziamo chi può applicare la cedolare secca nel 2026, su quali immobili e contratti, le aliquote in vigore, gli adempimenti fiscali e le scadenze di pagamento.
Cos’è la cedolare secca e come funziona nel 2026
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul canone annuo lordo di locazione, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria.
Optando per la cedolare secca:
- si sostituiscono IRPEF e addizionali regionali e comunali;
- non si paga l’imposta di registro né l’imposta di bollo su registrazione, proroga e risoluzione del contratto.
Resta dovuta l’imposta di registro solo in caso di cessione del contratto.
L’opzione comporta però la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT, per tutta la durata del regime.
Chi può applicare la cedolare secca nel 2026
La cedolare secca 2026 può essere applicata esclusivamente da:
- persone fisiche;
- proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
- che concedono l’immobile in locazione al di fuori di attività d’impresa, arti o professioni.
Sono esclusi dal regime:
- società ed enti;
- locazioni effettuate nell’ambito di attività imprenditoriali;
- contratti che rientrano nella presunzione di imprenditorialità, soprattutto nel settore degli affitti brevi.
Immobili e contratti ammessi alla cedolare secca
La cedolare secca si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, accatastati nelle categorie da A/1 ad A/11, con esclusione della A/10 (uffici e studi professionali).
Sono ammessi, tra gli altri:
- contratti a canone libero (4+4);
- contratti a canone concordato (3+2);
- contratti transitori;
- contratti per studenti universitari;
- locazioni brevi, nei limiti previsti dalla legge.
Non rientrano nella cedolare secca:
- immobili ad uso commerciale o strumentale;
- contratti di locazione non abitativi;
- locazioni che configurano attività d’impresa.
Opzione, rinnovo e revoca della cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata:
- al momento della registrazione del contratto;
- in una annualità successiva.
In caso di proroga, l’opzione deve essere confermata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.
La revoca della cedolare secca deve essere comunicata entro gli stessi termini e comporta il ritorno alla tassazione IRPEF ordinaria, con ripristino dell’imposta di registro.
Aliquote cedolare secca 2026
Per il 2026 restano confermate le seguenti aliquote della cedolare secca:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa;
- 21% o 26% per gli affitti brevi, in base al numero di immobili locati.
Cedolare secca e affitti brevi 2026
La Legge di Bilancio 2026 conferma:
- 21% per un solo immobile locato con contratti brevi;
- 26% a partire dalla seconda unità immobiliare.
Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con esclusione della cedolare secca.
Cedolare secca o IRPEF ordinaria: quale conviene
La convenienza della cedolare secca nel 2026 dipende anche dagli effetti sul reddito complessivo e sull’ISEE.
Con la cedolare secca:
- il reddito da locazione concorre al 100% all’ISEE;
- non sono ammessi oneri deducibili né detrazioni d’imposta.
Con la tassazione IRPEF ordinaria:
- il canone è tassato al 95% per i contratti a canone libero;
- al 66,5% per canone concordato e studenti universitari;
- restano valide deduzioni e detrazioni fiscali.
Cedolare secca e affitti brevi dopo la Manovra 2026
Dal 2026:
- la locazione breve di più di due immobili è considerata attività imprenditoriale;
- in caso di impresa, la cedolare secca non è applicabile;
- dal terzo immobile sono richiesti SCIA, requisiti di sicurezza e ulteriori adempimenti;
- l’obbligo di CIN (Codice Identificativo Nazionale) resta valido fin dal primo immobile.
Adempimenti fiscali della cedolare secca
Chi sceglie la cedolare secca deve:
- comunicare l’opzione all’Agenzia delle Entrate;
- versare l’imposta sostitutiva tramite modello F24;
- dichiarare i redditi da locazione in dichiarazione dei redditi.
Scadenze cedolare secca 2026
Le scadenze di pagamento della cedolare secca coincidono con quelle IRPEF:
- 30 giugno 2026: saldo e primo acconto
(30 luglio con maggiorazione); - 30 novembre 2026: secondo acconto.
L’acconto è dovuto se l’imposta dell’anno precedente supera le soglie previste dalla normativa.
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