La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette ai proprietari di immobili ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’unica imposta sostitutiva a aliquota ridotta.
In molti casi, questa scelta consente di pagare meno tasse rispetto al regime ordinario.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca consente al locatore (cioè al proprietario dell’immobile) di applicare un’imposta unica sul reddito da locazione, evitando di sommare tale reddito al proprio imponibile IRPEF.
Questo regime comporta inoltre l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo sulla registrazione, risoluzione e proroga del contratto.
In cambio, il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone d’affitto in base all’indice ISTAT per tutta la durata dell’opzione.
Chi può usufruirne
Possono optare per la cedolare secca:
- le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione;
- i proprietari o titolari di diritti reali (usufrutto, nuda proprietà, ecc.) sull’immobile.
È possibile scegliere la cedolare secca anche per contratti stipulati con cooperative o enti non profit, se le unità vengono sublocate a studenti universitari, a condizione di rinunciare all’aggiornamento ISTAT.
Su quali immobili si applica
La cedolare secca si applica esclusivamente a immobili:
- ad uso abitativo, appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11, escluso A/10 (uffici o studi professionali);
- con contratto di locazione abitativo regolarmente registrato.
Sono comprese anche le pertinenze (box, cantine, soffitte) se locate insieme all’abitazione o con contratto collegato.
Affitti brevi
Per gli affitti brevi (contratti inferiori a 30 giorni), la cedolare secca può essere applicata:
- fino a quattro immobili per periodo d’imposta;
- con aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per i successivi, come stabilito dalla normativa attuale.
Aliquote della cedolare secca nel 2025
| Tipologia di contratto | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Contratto a canone libero (4+4) | 21% |
| Contratto a canone concordato (3+2) | 10% |
| Affitti brevi (fino a 30 giorni) – primo immobile | 21% |
| Affitti brevi successivi al primo | 26% |
La base imponibile è data dal maggiore tra:
- il canone di locazione maturato durante l’anno;
- la rendita catastale rivalutata del 5%.
Come si esercita l’opzione
La scelta per la cedolare secca può essere effettuata:
- al momento della registrazione del contratto di locazione;
- in un momento successivo, entro la scadenza per il pagamento dell’imposta di registro sulla proroga annuale;
- in dichiarazione dei redditi, nel caso di affitti brevi.
L’opzione può essere revocata in qualunque annualità successiva, tornando al regime IRPEF ordinario.
Vantaggi principali
- Tassazione più semplice e spesso più conveniente rispetto all’IRPEF ordinaria.
- Nessuna imposta di registro o di bollo sul contratto.
- Possibilità di applicazione anche su locazioni brevi o a canone concordato.
Limiti e svantaggi
- Nessun aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.
- Perdita di deduzioni e detrazioni fiscali sul reddito assoggettato alla cedolare.
- Il reddito da locazione viene considerato al 100% ai fini ISEE (mentre nel regime IRPEF solo al 95% o al 66,5%).
Quando conviene
La cedolare secca risulta generalmente più vantaggiosa:
- per chi ha redditi medio-alti, poiché l’aliquota IRPEF ordinaria cresce con il reddito;
- per chi stipula contratti a canone concordato, grazie all’aliquota agevolata del 10%;
- quando si vuole semplificare la gestione fiscale del contratto.
Può invece essere meno conveniente per chi ha redditi bassi e beneficia di detrazioni IRPEF, che con la cedolare verrebbero perse.
Conclusione
La cedolare secca è una scelta flessibile e spesso vantaggiosa per i proprietari che affittano immobili abitativi, soprattutto nei contratti a canone concordato.
Prima di optare per questo regime, è consigliabile valutare attentamente la propria situazione fiscale e confrontare il carico tributario con quello del regime IRPEF ordinario.
💡 Esempio pratico di calcolo: cedolare secca vs IRPEF
Dati di partenza
- Tipo di contratto: canone libero (4+4)
- Canone annuo di locazione: € 10.000
- Proprietario persona fisica con reddito complessivo da lavoro dipendente: € 30.000
- Aliquota IRPEF marginale: 35% (scaglione attuale)
- Addizionali regionali e comunali: 2% complessivo
🔹 Caso 1 – Regime IRPEF ordinario
Nel regime ordinario, il reddito da locazione si somma agli altri redditi del contribuente.
Solo il 95% del canone è imponibile (per contratto a canone libero).
Calcolo:
- Reddito imponibile da locazione = 10.000 × 95% = € 9.500
- Imposta IRPEF + addizionali = 9.500 × (35% + 2%) = € 3.515
Totale tasse dovute: € 3.515
(In più, sarebbero dovute imposta di registro e bollo: circa 2% del canone = altri € 200 circa.)
🔹 Caso 2 – Cedolare secca (aliquota 21%)
Con la cedolare secca, si paga un’imposta sostitutiva del 21% sull’intero canone annuo.
Non si applicano IRPEF, addizionali, imposta di registro né bollo.
Calcolo:
- Imposta sostitutiva = 10.000 × 21% = € 2.100
Totale tasse dovute: € 2.100
🔸 Confronto finale
| Regime fiscale | Base imponibile | Aliquota effettiva | Imposte totali | Differenza |
|---|---|---|---|---|
| IRPEF ordinario | € 9.500 | 37% (IRPEF + addiz.) | € 3.515 | — |
| Cedolare secca | € 10.000 | 21% | € 2.100 | – € 1.415 |
💰 Risparmio con la cedolare secca: circa € 1.400 all’anno
📅 In 4 anni di contratto → risparmio potenziale di oltre € 5.600
🔍 Quando invece può non convenire
- Se il reddito del proprietario è molto basso (aliquota IRPEF < 21%), il vantaggio fiscale si riduce.
- Se si usufruiscono di detrazioni IRPEF (es. spese sanitarie, figli a carico), la cedolare non consente di dedurre parte del reddito locativo.
- In caso di canone concordato, invece, la cedolare al 10% è quasi sempre più vantaggiosa, anche con redditi medio-bassi.
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